
一个朋友把北京海淀一套60平的老破小卖了820万,一天5组人抢着看。同一时间,他老家河南县城一套140平的大三居杠杆策略,挂了两年从68万降到38万,看房的人加起来只有3组。同一个业主,同一个时间点,两套房两种命。
是北京的房价到底了?不是。是县城那套还没探到底?也不是。
这两套房子根本不生活在同一个宇宙里。海淀那套的买家是一对年薪200万以上的互联网高管夫妇,他们的竞争对手是全球资本配置和硅谷回国的工程师。县城那套的看客是当地开超市的小老板,他的竞争对手是隔壁县城更便宜的新房和越来越多的空置房。
全国楼市从来就不是一个市场。它正在分裂成三层完全不同的定价体系。每一层有自己的供需逻辑、自己的估值锚、自己的命运轨迹。你问房价触底了没有,我先问你一个问题:你的房子,在第几层?

中国楼市三层定价:房价走势分化(2021-2026) 数据来源:中指研究院、国家统计局、贝壳研究院数据综合
第一层:核心区不是房子,是限量版
北京四环内、上海内环、深圳南山福田。这些地方正在发生同一件事:新房变成了限量版奢侈品。
2026年北京商品住宅用地供应锐减至200到240公顷,比高峰期砍掉六成。这240公顷里60%扎在平原新城,四环内几乎没有新增宅地。上海内环内的新房年供应量已不足2000套。深圳南山和福田,可开发土地基本归零。
不是政策不让建。是你没法在故宫边上再造一个故宫边。
北京核心区拆迁补偿已经飙到每平10万到20万。任何在四环内新建的住宅,仅拆迁加土地成本就超过15万每平。市场上现有的老房子按建筑成本3000块一平确实不值钱。但按置换成本算,你没法在同一个位置再造一套。
供给锁死。那么问题来了:谁在买?
买核心区房子的真正主力不是一线白领。海淀那套820万老破小的真实买家画像,是一对年收入200万以上的夫妻。当他们的资产在股市上缩水、信托上暴雷、理财上违约的时候,核心区不动产就是少数还能摸到的压舱石。

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经济下行期,最富有的0.1%家庭资产增速并没有降低。他们的购买力没有消失,但选择范围在急剧缩小。大量资金回流核心区不动产,不是因为它便宜,是因为除了它,没什么别的可以买了。
对照全球:纽约曼哈顿核心区租金回报率只有2%到3%,伦敦肯辛顿2.5%到3.5%,东京港区2.5%到3%。全球核心城市的核心地段,租金回报率都集中在这个区间。不是全球都有泡沫,是这类资产的定价锚从来就不是租金。
这类资产的定价锚是:稀缺性。
北京四环内、上海内环、深圳南山,全中国不到3%的住宅存量属于这一层。供给永久锁死、需求来自最顶层的购买力、替代品为零。未来十年,核心区和非核心区的房价差距可能从现在的1比2拉到1比5。东京23区内外就是1比5,伦敦zone1和zone6接近1比10。不是核心区太贵,是非核心区的溢价在消失。
这里有一个容易被忽略的逻辑:经济下行对核心区不是利空,是利好。当池子的水在减少,水会集中流向最低洼的地方。核心区不动产就是这个低洼地。富人不是不怕风险,是除了这没别的可投。这个方向只会让核心区更贵。

各城市租金回报率对比:中国核心区vs国际对标城市 数据来源:中指研究院、仲量联行、贝壳研究院数据综合
第二层:房子从成长股变成了类国债
第一层之外的房子,一线远郊、强二线城市的大部分住宅,进入了一个完全不同的定价体系。这一层的房子,以前定价锚只剩一件事:本地白领的工资能撑多少月供。
杭州的房价由程序员和电商运营的工资决定,成都由公务员和互联网分部员工的收入决定。武汉由光电和汽车产业工程师决定。三座城市没有任何理由房价趋同,背后的收入底座完全不同。
但工资定的是天花板,不是地板。天花板之下的空间,过去二十年是靠\"它还会涨\"来填满的。
现在这句话没人信了,市场被迫掏出了另一把尺子——这套房子每年能收多少租。
那这个锚具体是多少?
2026年,全国50城平均租金回报率已经从2023年的1.97%缓慢爬升到2.26%。盯住一个关键数字:10年期国债收益率目前约1.77%。租金回报率已经跑赢了国债。

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当租金回报率跑赢国债收益率时,房子的定价就从想象力切换到了计算器。每年回报2.3%,比国债高出半个百分点。这意味着,同样是400万,买国债一年拿7万利息,买房出租一年收10万租金。
这就是第二层房子正在经历的事:从看不见摸不着的涨价预期,变成了能算得一清二楚的现金流资产。这个过程已经在发生,而且比大多数人意识到的更快。
以一套400万的房子为例。年租金10万,回报率2.5%。十年前没人做这种比较,因为十年前大家都默认房子每年涨10%以上。现在涨不动了,这张算盘就必须打了。
但这不是坏消息。租金回报率跑赢国债,意味着房价有了硬底座。它不会崩,因为背后有真实的人在住、在交租、在生活。它只是不会再像以前那样一年涨15%了。对它期待太高的人会失望,把它当成一种比存款利率高、比股票稳的资产的人,反而会满意。
这一层大约覆盖了全国20%到30%的住宅存量。
读懂这一层有一个简单的口诀:看租金回报率有没有跑赢国债。跑赢了,就有了底。没跑赢,就还在路上。看懂这句话,就看懂了第二层。

供给端收缩:建房的人消失了 数据来源:国家统计局、北京市规自委、上海市规自局数据综合
第三层:有些房子没有底,只有地下室
第三层是多数。中国65%以上的住宅存量处于这一层:三四线城市、县城、远郊的大型住区。
它们的共同特征是:人口在走,房子在折旧,而这个折旧没有底。
新房建安成本大约每平2500到3500块。用了20年的房子,管道、电梯、外墙都进入大修周期。建筑成本3000块的房子,20年打七折剩2100块,再扣掉未来10年预计的大修费用每平500到800块,净残值1300到1600块。这是按还能住算的。
但如果这个城市每年净流出1%的人口,十年后10%的房子是空的。二十年后20%是空的。空置房多了租金趋近于零。租金为零的时候,房子的投资价值就是零,剩下的只有自住的使用价值。而使用价值的上限是重置成本减折旧,下限呢?鹤岗1000块一平的挂牌价不是个例,是数学的必然。
有两个数据值得放在一起看。
第一个:2026年全国新开工面积同比下降超过20%,三四线城市的开发商不是不想建,是建了没人要。河南、山西、东北多个人口净流出城市,二手房平均挂牌周期超过18个月,比生一个孩子的时间还长。
第二个:18到35岁年轻人中,计划三年内买房的比例从2021年的42%降到了2026年的28%。62%的年轻人说他们会考虑一辈子租房。

图源网络 鹤岗
当一个城市的年轻人都选择不买房,那个城市的房子就从有流动性的资产变成了只有使用价值的耐用品。跟车一样,买到手就开始折价。唯一的区别是:车的折旧从买定那一刻就开始,房子被只涨不跌的信仰推迟了二十年。现在信仰碎了,该补的折旧一次性算账。
全国土地出让金从2021年峰值的8.7万亿跌到了2025年的4.15万亿,四年腰斩。地方政府靠卖地赚钱的日子结束了。没有土地财政驱动的新城开发,那些已经建好的、没人住的房子,最大的隐形买家已经退场了。
谁来接盘?
人口数据给出了残酷的答案:25到44岁的主力购房人群,2020年约4.3亿,到2030年预计降到3.5亿,十年少了8000万。这8000万消失的购买力集中体现在三四线城市的人口外流上。人不来了,房子却还在建。
过去二十年,中国楼市编了一个最大的故事:所有房子都是同一种东西,买了就是赚了。涨多涨少的问题。
现在这个故事碎了。三层楼市的命运已经肉眼可见地分开,而且会越分越远。
第一层的房子不靠触底。供给锁死、财富集中、全球资本作为安全锚,决定了它的长期方向。你不需要担心它触没触底,你只需要关心你能不能买得起。
第二层的房子正在经历换锚,从成长股变成价值股。过程会有阵痛但不会崩,因为每一个数字背后都有一个真实的人在生活。租金回报率已经跑赢国债,房价的底座比大多数人以为的更结实。
第三层的房子面临的不是底的问题,是还有人要吗的问题。答案越来越残酷。这很冷。但知道真相总比活在幻觉里好。

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中国楼市正在从闭眼买就能赚的青春期,走进买对是本事、买错是常态的成年礼。成年礼从来不会让人舒服。这不是坏事。
对想买房子住的人:别问房价触底了没有,问这套房子在你手里能用多少年。能用30年的核心区房子,怎么算都不贵。住5年就要换的远郊房子,翻新成本可能比房价跌得还快。
问自己一个问题:你的房子,在第几层?
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