一个朋友把北京海淀一套60平的老破小卖了820万，一天5组人抢着看。同一时间，他老家河南县城一套140平的大三居杠杆策略，挂了两年从68万降到38万，看房的人加起来只有3组。同一个业主，同一个时间点，两套房两种命。
是北京的房价到底了？不是。是县城那套还没探到底？也不是。
这两套房子根本不生活在同一个宇宙里。海淀那套的买家是一对年薪200万以上的互联网高管夫妇，他们的竞争对手是全球资本配置和硅谷回国的工程师。县城那套的看客是当地开超市的小老板，他的竞争对手是隔壁县城更便宜的新房和越来越多的空置房。
全国楼市从来就不是一个市场。它正在分裂成三层完全不同的定价体系。每一层有自己的供需逻辑、自己的估值锚、自己的命运轨迹。你问房价触底了没有，我先问你一个问题：你的房子，在第几层？
中国楼市三层定价：房价走势分化（2021-2026） 数据来源：中指研究院、国家统计局、贝壳研究院数据综合
第一层：核心区不是房子，是限量版
北京四环内、上海内环、深圳南山福田。这些地方正在发生同一件事：新房变成了限量版奢侈品。
2026年北京商品住宅用地供应锐减至200到240公顷，比高峰期砍掉六成。这240公顷里60%扎在平原新城，四环内几乎没有新增宅地。上海内环内的新房年供应量已不足2000套。深圳南山和福田，可开发土地基本归零。
不是政策不让建。是你没法在故宫边上再造一个故宫边。
北京核心区拆迁补偿已经飙到每平10万到20万。任何在四环内新建的住宅，仅拆迁加土地成本就超过15万每平。市场上现有的老房子按建筑成本3000块一平确实不值钱。但按置换成本算，你没法在同一个位置再造一套。
供给锁死。那么问题来了：谁在买？
买核心区房子的真正主力不是一线白领。海淀那套820万老破小的真实买家画像，是一对年收入200万以上的夫妻。当他们的资产在股市上缩水、信托上暴雷、理财上违约的时候，核心区不动产就是少数还能摸到的压舱石。
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经济下行期，最富有的0.1%家庭资产增速并没有降低。他们的购买力没有消失，但选择范围在急剧缩小。大量资金回流核心区不动产，不是因为它便宜，是因为除了它，没什么别的可以买了。
对照全球：纽约曼哈顿核心区租金回报率只有2%到3%，伦敦肯辛顿2.5%到3.5%，东京港区2.5%到3%。全球核心城市的核心地段，租金回报率都集中在这个区间。不是全球都有泡沫，是这类资产的定价锚从来就不是租金。
这类资产的定价锚是：稀缺性。
北京四环内、上海内环、深圳南山，全中国不到3%的住宅存量属于这一层。供给永久锁死、需求来自最顶层的购买力、替代品为零。未来十年，核心区和非核心区的房价差距可能从现在的1比2拉到1比5。东京23区内外就是1比5，伦敦zone1和zone6接近1比10。不是核心区太贵，是非核心区的溢价在消失。
这里有一个容易被忽略的逻辑：经济下行对核心区不是利空，是利好。当池子的水在减少，水会集中流向最低洼的地方。核心区不动产就是这个低洼地。富人不是不怕风险，是除了这没别的可投。这个方向只会让核心区更贵。
各城市租金回报率对比：中国核心区vs国际对标城市 数据来源：中指研究院、仲量联行、贝壳研究院数据综合
第二层：房子从成长股变成了类国债
第一层之外的房子，一线远郊、强二线城市的大部分住宅，进入了一个完全不同的定价体系。这一层的房子，以前定价锚只剩一件事：本地白领的工资能撑多少月供。
杭州的房价由程序员和电商运营的工资决定，成都由公务员和互联网分部员工的收入决定。武汉由光电和汽车产业工程师决定。三座城市没有任何理由房价趋同，背后的收入底座完全不同。
但工资定的是天花板，不是地板。天花板之下的空间，过去二十年是靠\"它还会涨\"来填满的。
现在这句话没人信了，市场被迫掏出了另一把尺子——这套房子每年能收多少租。
那这个锚具体是多少？
2026年，全国50城平均租金回报率已经从2023年的1.97%缓慢爬升到2.26%。盯住一个关键数字：10年期国债收益率目前约1.77%。租金回报率已经跑赢了国债。
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当租金回报率跑赢国债收益率时，房子的定价就从想象力切换到了计算器。每年回报2.3%，比国债高出半个百分点。这意味着，同样是400万，买国债一年拿7万利息，买房出租一年收10万租金。
这就是第二层房子正在经历的事：从看不见摸不着的涨价预期，变成了能算得一清二楚的现金流资产。这个过程已经在发生，而且比大多数人意识到的更快。
以一套400万的房子为例。年租金10万，回报率2.5%。十年前没人做这种比较，因为十年前大家都默认房子每年涨10%以上。现在涨不动了，这张算盘就必须打了。
但这不是坏消息。租金回报率跑赢国债，意味着房价有了硬底座。它不会崩，因为背后有真实的人在住、在交租、在生活。它只是不会再像以前那样一年涨15%了。对它期待太高的人会失望，把它当成一种比存款利率高、比股票稳的资产的人，反而会满意。
这一层大约覆盖了全国20%到30%的住宅存量。
读懂这一层有一个简单的口诀：看租金回报率有没有跑赢国债。跑赢了，就有了底。没跑赢，就还在路上。看懂这句话，就看懂了第二层。
供给端收缩：建房的人消失了 数据来源：国家统计局、北京市规自委、上海市规自局数据综合
第三层：有些房子没有底，只有地下室
第三层是多数。中国65%以上的住宅存量处于这一层：三四线城市、县城、远郊的大型住区。
它们的共同特征是：人口在走，房子在折旧，而这个折旧没有底。
新房建安成本大约每平2500到3500块。用了20年的房子，管道、电梯、外墙都进入大修周期。建筑成本3000块的房子，20年打七折剩2100块，再扣掉未来10年预计的大修费用每平500到800块，净残值1300到1600块。这是按还能住算的。
但如果这个城市每年净流出1%的人口，十年后10%的房子是空的。二十年后20%是空的。空置房多了租金趋近于零。租金为零的时候，房子的投资价值就是零，剩下的只有自住的使用价值。而使用价值的上限是重置成本减折旧，下限呢？鹤岗1000块一平的挂牌价不是个例，是数学的必然。
有两个数据值得放在一起看。
第一个：2026年全国新开工面积同比下降超过20%，三四线城市的开发商不是不想建，是建了没人要。河南、山西、东北多个人口净流出城市，二手房平均挂牌周期超过18个月，比生一个孩子的时间还长。
第二个：18到35岁年轻人中，计划三年内买房的比例从2021年的42%降到了2026年的28%。62%的年轻人说他们会考虑一辈子租房。
图源网络 鹤岗
当一个城市的年轻人都选择不买房，那个城市的房子就从有流动性的资产变成了只有使用价值的耐用品。跟车一样，买到手就开始折价。唯一的区别是：车的折旧从买定那一刻就开始，房子被只涨不跌的信仰推迟了二十年。现在信仰碎了，该补的折旧一次性算账。
全国土地出让金从2021年峰值的8.7万亿跌到了2025年的4.15万亿，四年腰斩。地方政府靠卖地赚钱的日子结束了。没有土地财政驱动的新城开发，那些已经建好的、没人住的房子，最大的隐形买家已经退场了。
谁来接盘？
人口数据给出了残酷的答案：25到44岁的主力购房人群，2020年约4.3亿，到2030年预计降到3.5亿，十年少了8000万。这8000万消失的购买力集中体现在三四线城市的人口外流上。人不来了，房子却还在建。
过去二十年，中国楼市编了一个最大的故事：所有房子都是同一种东西，买了就是赚了。涨多涨少的问题。
现在这个故事碎了。三层楼市的命运已经肉眼可见地分开，而且会越分越远。
第一层的房子不靠触底。供给锁死、财富集中、全球资本作为安全锚，决定了它的长期方向。你不需要担心它触没触底，你只需要关心你能不能买得起。
第二层的房子正在经历换锚，从成长股变成价值股。过程会有阵痛但不会崩，因为每一个数字背后都有一个真实的人在生活。租金回报率已经跑赢国债，房价的底座比大多数人以为的更结实。
第三层的房子面临的不是底的问题，是还有人要吗的问题。答案越来越残酷。这很冷。但知道真相总比活在幻觉里好。
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中国楼市正在从闭眼买就能赚的青春期，走进买对是本事、买错是常态的成年礼。成年礼从来不会让人舒服。这不是坏事。
对想买房子住的人：别问房价触底了没有，问这套房子在你手里能用多少年。能用30年的核心区房子，怎么算都不贵。住5年就要换的远郊房子，翻新成本可能比房价跌得还快。
问自己一个问题：你的房子，在第几层？
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